A rozsdaövezetek nem csupán városképi sebhelyek: Budapesten több ezer hektárnyi terület vár arra, hogy új életet kapjon.
A lakásépítések évek óta inkább a város széle felé tolódnak, miközben a fővárosban hatalmas, korábban ipari célra használt területek állnak részben kihasználatlanul. Pedig ezek a rozsdaövezetek nemcsak új lakásoknak, hanem élhetőbb városi környezetnek is helyet adhatnának. Erről beszélt Takács Ákos, a Céh Zrt. alelnöke és fenntarthatósági igazgatója a radiocafé Millásreggeli című műsorában.
Nem ugyanaz a rozsdaövezet és a barnamező
A két fogalom sokszor összemosódik, pedig nem teljesen ugyanazt jelenti. Takács Ákos szerint a barnamező a tágabb kategória, ennek egy szűkebb, hivatalosan is kijelölt része a rozsdaövezet. Utóbbit a kormányzat rendeletben határozta meg, és a kijelölt területek bizonyos fejlesztési előnyöket is kaphatnak, például lakásfejlesztésnél 5 százalékos áfa-visszatérítést.
A rozsdaövezetek jellemzően nagyobb, egykori ipari vagy közlekedési zónák, többnyire a város peremén. A barnamezős terület ennél sokfélébb lehet: akár egy kisebb foghíjtelek is beletartozhat.
Miért nem rohannak ide a fejlesztők?
A rövid válasz: mert drága. A legnagyobb visszatartó erő a kármentesítés, vagyis a korábbi ipari használatból visszamaradt szennyezések eltávolítása. Takács Ákos a Millenáris példáját említette: a projekt teljes költsége 7 milliárd forint fölött volt, és ezen belül csak a terület mentesítésére közel 1 milliárd forintot kellett fordítani.
Ez már önmagában megmutatja, miért nem elég csábító sok fejlesztőnek az adókedvezmény. Ha a kármentesítés 10 százalék körüli többletterhet jelent, azt nem feltétlenül ellensúlyozza az 5 százalékos előny.
A helyzetet bonyolítja, hogy ezeknek a szennyezéseknek a jelentős részét még állami vállalatok okozták. A volt szocialista országok öröksége tehát ma is velünk van: a fejlesztő sokszor olyan múlt terhét viseli, amelyet nem ő idézett elő.
Nem bontani kell mindenáron, hanem újragondolni
A beszélgetés egyik fontos állítása az volt, hogy szemléletváltásra van szükség. A korábbi logika szerint egyszerűbb volt új területet beépíteni, mint meglévőt rendbe hozni. Ma viszont a klíma- és erőforrás-szempontok ezt egyre kevésbé teszik fenntarthatóvá.
Az Európai Zöld Megállapodás 2050-re nettó zéró karbonkibocsátást céloz. Takács Ákos szerint ez azt is jelenti, hogy a jelenlegi épületállomány nagy része akkor is állni fog, ezért nemcsak új lakásokat kell építeni, hanem a meglévőket is nagy arányban fel kell újítani. Magyarországon ez durván 3 millió épületet érinthet, miközben évente körülbelül 20–30 ezer új lakás épül.
A szabályozás és a pénz együtt számít
A szakember szerint nem az a megoldás, hogy az állam maga végezze el a takarítást minden területen. Inkább olyan szabályozási és finanszírozási környezetre lenne szükség, amelyben a fejlesztő képes vállalni ezt a munkát. Ez gyorsabb engedélyezést, kevesebb adminisztratív akadályt és kedvezőbb banki forrásokat jelenthet.
A tét nem kicsi: Budapesten nagyjából 2700 hektárnyi ilyen terület lehet, országosan pedig 12 ezer hektár fölötti nagyságrendről beszélhetünk. Ez nemcsak ingatlanpiaci kérdés, hanem városminőségi ügy is.
Ha ezek a területek megújulnak, abból végül nemcsak a fejlesztők, hanem a városlakók is nyerhetnek. Kevesebb szétszórt beépítés, több rendezett városi tér és több esély arra, hogy a múlt ipari öröksége ne teher, hanem lehetőség legyen.
Ki kicsoda, mi micsoda?
- Rozsdaövezet: hivatalosan kijelölt, jellemzően egykori ipari vagy közlekedési terület, amely speciális fejlesztési szabályok és kedvezmények alá eshet.
- Barnamező: tágabb fogalom, minden olyan korábban használt, de alulhasznosított vagy elhagyott területre utalhat, amely új funkciót kaphat.
- Kármentesítés: a szennyezett területek megtisztítása, például talaj- vagy egyéb ipari szennyezések eltávolítása; ez a rozsdaövezeti beruházások egyik legdrágább eleme lehet.
- Millenáris: budapesti példa egy korábbi ipari terület átalakítására, amelynél a mentesítés jelentős pluszköltséget jelentett.
- Európai Zöld Megállapodás: az Európai Unió átfogó programja, amelynek egyik fő célja, hogy 2050-re klímasemlegessé váljon a kontinens.
