Egyre több új lakás kerül a piacra, miközben a kereslet látványosan visszaesett, de az árak inkább megálltak, mint estek.
Szokatlan helyzet rajzolódik ki az ingatlanpiacon: miközben sorra jelennek meg az új lakások a kínálatban, a vásárlói oldal érezhetően kivár. A jelenségről Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője beszélt a radiocafé Millásreggeli című műsorában. A számok alapján valóban olyan piaci fordulat látszik, amely a vásárlóknak és az eladóknak is új helyzetet teremt.
Több lakás, kevesebb vevő
A zenga.hu adatai szerint országosan egy év alatt 6 százalékkal nőtt a meghirdetett új lakások száma, miközben a kereslet 47 százalékkal csökkent. Budapesten még erősebb a kínálat bővülése: ott már 25 százalékkal több új lakás van a piacon, mint tavaly ilyenkor.
A háttérben az áll, hogy az új lakások piaca csúszással reagál a változásokra. A 2024 végi élénkülés idején sok fejlesztő indított beruházást, ezek a lakások pedig most érkeznek meg a kínálatba, illetve várhatóan jövőre kaphatnak használatbavételi engedélyt. Vagyis a mostani bőség még egy korábbi optimista időszak lenyomata, miközben a kereslet azóta visszaesett.
Az árak viszont megmaradtak
Elméletben a nagyobb kínálat és a gyengébb kereslet árcsökkenést hozhatna, a gyakorlatban azonban stagnálás látszik. A fejlesztők ritkán vágnak közvetlenül árat, helyette kedvezményeket adnak: például olcsóbb autóbeállót vagy a lakáshoz járó konyhabútort.
Ez fontos lehet azoknak, akik vásárlást terveznek. A névleges ár sokszor nem mozdul, de a teljes csomag értéke javulhat. Érdemes tehát nemcsak a négyzetméterárat nézni, hanem azt is, mi tartozik bele az ajánlatba.
50 millió forintból ennyire futja
A beszélgetésben egy 50 millió forintos mintaszámítás is előkerült, ami jól megmutatja az országon belüli különbségeket. Budapesten ennyi pénzből nagyjából 27 négyzetméteres új lakás jön ki, vagyis legfeljebb egy kisebb garzon.
A drágább megyeszékhelyeken ez az összeg már körülbelül 40 négyzetméterre lehet elég, míg Békésben és Nógrádban 64–65 négyzetméter is kijöhet belőle. A különbség azért is beszédes, mert ezekben az olcsóbb térségekben ugyanennyi pénzből a használtpiacon akár egy többgenerációs családi ház is elérhető.
Parkolás: külön piac a piacon belül
A lakásvásárlás költségeit ma már a parkolás is erősen befolyásolja. Futó Péter szerint az V. kerületben szinte nincs is eladó garázs vagy autóbeálló, a VI. kerületben pedig a 15 millió forintos ár sem ritka. A körúton kívül is találni 10 millió forint körüli átlagárakat, és hasonló a helyzet a budai oldalon, különösen a XI. kerületben.
Ez tehát már nem kényelmi kérdés, hanem valódi értéktényező. Aki új lakást néz, annak a parkolást is érdemes a vételár részeként kezelnie.
Mire vár most a piac?
A szakértő szerint a kereslet akkor élénkülhet újra, ha javul a bizalom, erősödnek a jövedelmi kilátások, és közelebb kerül egymáshoz a lakásárak, a bérek és az infláció viszonya. Bár a jövő évi gazdasági növekedési várakozások kedvezőbbek, jelenleg még nincs olyan egyértelmű hajtóerő, amely hirtelen berobbantaná a piacot.
Közben az is látszik, hogy az Otthon Start miatt sokan már túlestek a vásárláson, a befektetők pedig visszafogottabban vannak jelen. Ettől az új lakások piaca most inkább türelmet kér, mint lendületet ígér.
Ki kicsoda, mi micsoda?
- Futó Péter: a zenga.hu elemzési vezetője.
- zenga.hu: magyar ingatlanhirdetési portál.
- Használatbavételi engedély: annak igazolása, hogy az elkészült ingatlan rendeltetésszerű és jogszerű használatra alkalmas, vagyis a beruházás a piac szempontjából ténylegesen befejezettnek tekinthető.
- Otthon Start: államilag támogatott hitelprogram, amely miatt egyes saját célra vásárlók előrehozhatták lakásvásárlási döntésüket.
- Reálbér: a bér vásárlóerejét mutatja, vagyis azt, hogy az infláció figyelembevételével mennyit ér valójában a fizetés.
