A magyar lakáspiacon 2026-ra éles fordulat látszik: kevesebb a vevő, több az alku, és hosszabb idő alatt kelnek el a lakások.
Tavaly még sok helyen a vevők versenyeztek egy-egy jó lakásért, idén viszont szemmel láthatóan megváltoztak az erőviszonyok. Futó Péter, a Zenga elemzési vezetője a radiocafé Millásreggeli című műsorában elmondta, hogy a 2025-ös boom után 2026-ra a magyar lakáspiac egyértelműen kínálati piac lett. Ez nemcsak a statisztikákban érdekes fordulat, hanem a mindennapi döntésekben is: mást jelent most lakást venni, eladni vagy befektetésként tartani.
Vége a tavalyi rohamnak
A fordulat lényege egyszerű: megváltozott a kereslet és a kínálat viszonya. Míg 2025-ben kifejezetten keresleti piac működött, ahol akár licit is kialakulhatott a jobb ingatlanokért, 2026-ban már az eladóknak kellett alkalmazkodniuk a visszafogottabb érdeklődéshez.
Futó Péter szerint ebben nagy szerepe volt annak, hogy tavaly egyszerre több tényező is felfelé húzta a piacot. Az egyik legfontosabb az Otthon Start volt, amelynek bejelentése után már hetek alatt élénkülést láttak. Emellett az év elején még az állampapírból érkező befektetői pénzek is jelen voltak a piacon. Vagyis egyszerre két erős keresleti hullám találkozott.
Idén ezek a hatások kifulladni látszanak. Az Otthon Startnak még volt egy kisebb második hulláma február és március környékén, de ez is gyengül. A befektetők érdeklődése pedig látványosan csökkent.
A magyarázat prózai: sokan, akik tudtak és akartak vásárolni, már megtették.
Az augusztusi mélypont nem ok a pánikra
A nyári visszaesés első ránézésre ijesztő lehetett, de a szakértő szerint ezt nem érdemes önmagában túlértékelni. Az augusztus hagyományosan gyengébb hónap az ingatlanpiacon: sokan nyaralnak, a lakásvásárlás háttérbe szorul, a komolyabb döntések inkább tavaszra és őszre maradnak.
Ezért az augusztusi mélypont inkább szezonális jelenségként értelmezhető, nem pedig önálló, új trendként. Ettől még a nagy kép világos: ősszel jöhet ugyan kisebb élénkülés, de
jelenleg nem látszik olyan erős új ösztönző, amely hirtelen visszahozná a tavalyi rohamot.
Két évnyi drágulás sűrűsödött egy évbe
A mostani kifulladás egyik legfontosabb oka maga a tavalyi drágulás. Budapesten közel 25 százalékos lakásáremelkedés volt 2025-ben, országosan pedig 20 százalék fölött volt a csúcs. Futó Péter ezt extrém magas értéknek nevezte: hosszabb időtávon nézve ennek körülbelül a fele lenne megszokott egy év alatt.
Másképp fogalmazva: a piac egyetlen év alatt előre beárazott nagyjából kétévnyi drágulást. Ezután nem meglepő, hogy sokan kivárnak. Aki tavaly még attól félt, hogy lemarad, az ma inkább azt nézi, nem túl magas-e az ár.
Január óta Budapesten, a Balatonnál és a drágább megyeszékhelyeken lényegében stagnálnak az árak.
Ez a szakértő szerint korrekcióként írható le. Nem feltétlenül úgy, hogy nominálisan hirtelen olcsóbbak lesznek a lakások, hanem úgy, hogy reálértéken lassan visszarendeződik a piac. Vagyis az inflációhoz és a bérekhez képest kezdhet mérséklődni a túlfűtöttség.
Több lett az alku, hosszabb az értékesítési idő
Ez az a pont, ahol az átlagos vevő már közvetlenül is megérzi a fordulatot. Tavaly sokszor hetek, legfeljebb két-három hónap alatt elment egy lakás. Idén Budapesten már inkább négy-öt hónapos értékesítési időről beszélhetünk, vidéki családi házaknál pedig a fél évnél hosszabb kifutás sem ritka.
Közben az alkupozíció is javult. A beszélgetésben elhangzott, hogy
Budapesten ma már általános lehet a 4–6 százalékos alku, családi házaknál pedig a 7–8 százalék is előfordulhat.
Ez különösen fontos olyan időszakban, amikor a hirdetési árak papíron nem nagyon csökkennek. A valódi vételár ugyanis ettől még lehet alacsonyabb.
Az alku mértéke persze nem egyforma. Minél egyedibb egy ingatlan, és minél kisebb településen található, annál nehezebb pontosan beárazni, így annál nagyobb tér nyílhat az egyezkedésre.
A panelek külön életet éltek
A 2025-ös év egyik leglátványosabb jelensége a panelreneszánsz volt. Ennek egyik oka, hogy a panellakások sok esetben belefértek az Otthon Start másfél millió forintos négyzetméterár-kritériumába, így hirtelen nagyon széles vevői kör számára váltak elérhető célponttá.
A kereslet emiatt felhajtotta a kínálati árakat is. Futó Péter szerint gyakori volt, hogy a panelek árát egyszerűen felhúzták ehhez a plafonhoz, például a XI. vagy a XIII. kerületben. Ennek következtében olyan helyzetek is előálltak, amikor a panel és az újépítésű lakás ára között már 10 százaléknál kisebb különbség maradt. Ez sokak számára irreálisnak tűnhet, de jól mutatja, milyen erős torzító hatása lehet egy támogatási programnak egy szűkebb piaci szegmensben.
Miért hátráltak ki a befektetők?
A befektetői érdeklődés gyengülése mögött nemcsak az áll, hogy drágák lettek a lakások. Az is számít, hogy a bérleti díjak nem emelkedtek olyan tempóban, mint a lakásárak. Ez csökkenti a kiadásból elérhető hozamot, vagyis kevésbé teszi vonzóvá a befektetési célú lakásvásárlást.
A beszélgetésben szóba került az is, hogy az ingatlan fenntartása és amortizációja sem elhanyagolható tétel. Ökölszabályként évente az ingatlan értékének fél-egy százalékát érdemes rákölteni. Ha ezt is beleszámoljuk, a nettó hozam még szerényebb lehet.
A külföldi befektetők száma eközben nagyjából stagnál, vagyis a mostani helyzetet nem elsősorban az ő mozgásuk alakítja.
A bérlakásprogram hosszabb távon számíthat
A beszélgetés egyik fontos jövőbe mutató eleme a Wekerle Sándor Program volt, amely nagyszabású bérlakásfejlesztést ígér. Az elhangzottak szerint 550 millió euró uniós forrás állhat mögötte, ami banki finanszírozással akár 2 milliárd euró fölé is nőhet. Ez 10–15 ezer vagy akár még több lakás megépítését is lehetővé teheti.
Ez rövid távon még nem rendezi át a piacot, hiszen egy ilyen program hatása csak évek alatt jelenik meg. De ha valóban megvalósul, Budapesten különösen érezhető lehet, ahol a szakértő szerint nagyjából minden ötödik lakás kiadó lakásként működik. Ilyen volumenben egy bérlakásprogram már enyhítheti a lakhatási feszültségeket.
Ki kicsoda, mi micsoda?
- Futó Péter: a Zenga elemzési vezetője.
- Otthon Start: állami program, amely 2025-ben támogatta a lakásvásárlási keresletet, különösen azokat az ingatlanokat, amelyek belefértek a meghatározott négyzetméterár-kritériumba.
- Kínálati piac: olyan piaci helyzet, amikor több az eladó ingatlan, mint amennyiért azonnal erős verseny alakulna ki a vevők között. Ilyenkor jellemzően nő az alku szerepe és hosszabbodik az értékesítési idő.
- Reálértékű korrekció: nem feltétlenül látványos nominális árcsökkenést jelent, hanem azt, hogy az árak az inflációhoz és a jövedelmekhez képest fokozatosan visszarendeződnek.
- Wekerle Sándor Program: tervezett nagy volumenű bérlakásfejlesztési program, amely a lakhatási gondok enyhítésében lehet fontos, ha a bejelentett beruházások megvalósulnak.
