Az új irodaházak építése már nem mindig térül meg – a magas költségek és a bizonytalanság együtt fékezik a fejlesztéseket.
A budapesti irodapiac összetett nehézségekkel küzd: a Covid utáni helyzet, az energiaválság, a geopolitikai bizonytalanság és a dráguló kivitelezés együttesen oda vezettek, hogy sok esetben már nem éri meg új irodaházat építeni. Erről Makk Károly Dömötör, a TriGranit bérbeadási igazgatója beszélt a radiocafé Millásreggeli című műsorában.
Miért épül kevesebb új irodaház?
A probléma gyökere a megtérülésben keresendő. Makk szerint több tényező egyszerre nehezíti a fejlesztéseket. A Covid utáni átrendeződés megváltoztatta az irodahasználati szokásokat, az energiaválság és a geopolitikai bizonytalanság pedig tovább rontotta a kiszámíthatóságot. Mindehhez hozzájön, hogy a finanszírozási feltételek szigorodtak, miközben a kivitelezési és szakági költségek jelentősen megnőttek.
Ez az együttállás oda vezetett, hogy egy új irodaház felépítése sok esetben egyszerűen nem térül meg. Ha a beruházás számai nem jönnek ki, a fejlesztő inkább nem vág bele – különösen a kevésbé központi lokációkban, ahol az elérhető bérleti díjak alacsonyabbak.
A bérleti díjak nem követik a költségeket
A piac egyik alapfeszültsége, hogy a bérleti díjak sok helyen nem tudják lekövetni a megnövekedett költségeket. A fejlesztői és üzemeltetési oldalon jelentkező drágulás tehát nem minden lokációban „árazható be” a bérlőknél.
Kivételként Makk Károly Dömötör a Váci úti korridort említette. Ez az a budapesti terület, ahol a magasabb bérleti díjak reálisan fedezhetik a megnövekedett költségeket, így itt a fejlesztések gazdaságilag könnyebben értelmezhetőek. A kevésbé frekventált helyszíneken viszont ez a számítás gyakran nem jön ki.
Hamisan árulkodó daruk
A város látképe sokakat megtéveszthet: a sok darut látva könnyen gondolhatnánk, hogy pezseg az irodafejlesztés. Makk szerint csalódhat, aki így gondolja: a Budapesten látható daruk nagy része inkább lakóingatlan-fejlesztésekhez kapcsolódik, nem irodaházakhoz.
Úgy tűnik tehát, hogy a fejlesztői tőke és a kivitelezői kapacitás jelentős része ma más szegmensbe áramlik. Az irodapiac tehát nemcsak a költségekkel, hanem a figyelemért és az erőforrásokért folytatott versennyel is szembesül.
Mi várhat a piacra?
A beszélgetés összképe óvatosságra int: amíg a finanszírozási és költségkörnyezet nem rendeződik, az új irodafejlesztések elsősorban a legértékesebb lokációkban maradhatnak életképesek. A kevésbé központi területeken a hiány tartós maradhat, hiszen az ott elérhető bérleti díjak nem tudják fedezni a mai építési költségeket. A piac egyensúlya így a következő időszakban is a megtérülés kérdésén áll vagy bukik.
Ki kicsoda, mi micsoda?
- Makk Károly Dömötör: a TriGranit bérbeadási igazgatója.
- TriGranit: ingatlanfejlesztő cég.
- Váci úti korridor: a főváros egyik kiemelt irodapiaci tengelye, ahol a magasabb bérleti díjak jobban képesek lekövetni a fejlesztési költségeket.
- Energiaválság: a megemelkedett energiaárak és az ezekhez kapcsolódó bizonytalanság összessége, amely az irodaházak építését és működtetését is drágítja.
- Geopolitikai bizonytalanság: a térség politikai és biztonsági kockázataiból fakadó bizonytalanság, amely visszafoghatja a hosszú távú befektetői és bérlői döntéseket.
