Lassulhat a lakáspiac: egy szakértő szerint a közeljövőben vásárlás helyett inkább a bérlés lehet a racionálisabb döntés.
Venni vagy bérelni? A lakáspiacon ez a kérdés minden évben újra előkerül, most azonban mintha valóban fordulóponthoz érkezett volna a helyzet. Kozák Roland, a HOLD Alapkezelő Zrt. részvényelemzője a radiocafé Millásreggeli című műsorában arról beszélt, hogy a következő években a lakások a bérekhez viszonyítva olcsóbbá válhatnak — nem igazán látványos áreséssel, inkább elhúzódó megtorpanással.
Mi fékezheti meg az árakat?
Az elmúlt 15 évben Magyarországon rendkívül gyorsan nőttek a lakásárak. Ennek két fő oka volt: az egyik a támogatási programok és a befektetők által felfűtött kereslet, a másik pedig az, hogy mindez szűk kínálatra érkezett, vagyis
nem épült elég lakás.
Ez a kettő együtt hosszú időre felhajtotta az árakat. Most viszont több tényező is abba az irányba mutat, hogy a korábbi dinamika kifulladhat. Kozák szerint extrém áresésre nem feltétlenül érdemes számítani, de reálértelemben stagnálás vagy csökkenés jöhet, miközben a bérek tovább emelkednek. Ez javíthatja a megfizethetőséget.
Kifuthatnak a keresletélénkítő konstrukciók
A korábbi, erős keresletélénkítő konstrukciókhoz képest az új támogatott programok már jóval szűkebb körnek szólnak. A Wekerle Plusz 45 év alatt érhető el, csak beköltözéssel használható, nem alkalmas kiadásra, és az sem veheti fel, akinek korábban már volt legalább 50 százalékos ingatlantulajdona.
Így az érdeklődők jelentős része kieshet a rendszerből.
A használt lakásoknál az 5 százalékos támogatott kamat ráadásul már közelebb van a piaci szinthez, vagyis kevésbé torzíthatja a piacot, mint a korábbi támogatások, például a CSOK.
Kivárhatnak a befektetők
A szakértő szerint a magasabb kamatkörnyezet is lehűtheti a vásárlási kedvet. Ha az állampapírhozamok 5 százalék fölött járnak, miközben a bérleti hozam csak nagyjából 3 százalék, akkor
a befektetési célú lakásvásárlás már nem tűnik magától értetődően jó üzletnek.
Emellett munka is van a kiadható lakással: bérlő, fenntartás, karbantartás. Ha pedig már nem lesz egyértelmű az a hozzáállás, hogy a lakásárak „úgyis mindig felfelé mennek”, akkor a befektetői kereslet is visszafogottabb lehet.
Vásárolni csak óvatosan
A másik oldalon a kínálat is változhat. Kozák bérlakásprogramot és kiszámíthatóbb szabályozói környezetet említett, ami segítheti az új lakások építését. Ha valóban több lakás kerül a piacra, az tovább enyhítheti az árnyomást.
A részvényelemző úgy látja, ebből most egy óvatos, de elég világos következtetés adódik: jelenleg inkább a bérlés tűnhet racionálisabbnak, a vásárlással pedig érdemes lehet kivárni. Befektetési célból pedig Kozák meglátása szerint ma már vannak kedvezőbb alternatívák is.
Ki kicsoda, mi micsoda?
- Kozák Roland: a HOLD Alapkezelő Zrt. részvényelemzője.
- HOLD Alapkezelő Zrt.: magyar befektetési társaság, amely vagyonkezeléssel és pénzügyi elemzéssel foglalkozik.
- CSOK: Családi Otthonteremtési Kedvezmény, állami konstrukció, amely a korábbi években erősen élénkítette a lakáspiaci keresletet.
- Bérleti hozam: egy lakás kiadásából évente mekkora megtérülés érhető el a vételárhoz képest.
- Reálértelemben vett árcsökkenés: az árak nominálisan nem feltétlenül esnek nagyot, de a bérek és az infláció mellett mégis javulhat a megfizethetőség.
